Odpowiednie wynagrodzenie i kryteria jego obliczania – czyli co ustawodawca miał na myśli

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika tylko tyle, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno być „odpowiednie”.

Jest to oczywiście zwrot niedookreślony, oznaczający, że wysokość tego wynagrodzenia należy za każdym razem dostosować do okoliczności konkretnej sprawy. Kodeks cywilny nie wymienia żadnych kryteriów, jakimi powinno się kierować przy obliczaniu wynagrodzenia. Być może za jakiś czas ulegnie to zmianie, gdyż już w Sejmie poprzedniej kadencji równolegle prowadzono prace nad dwoma konkurencyjnymi (rządowym i poselskim; zob. druki sejmowe nr 74 i 760) projektami nowelizacji przepisów o służebności przesyłu, zakładającymi wprowadzenie pewnych wskazówek co do tego, jak liczyć wynagrodzenie, wprost do treści ustawy. Póki co jednak przy ustalaniu wartości służebności przesyłu musimy bazować na dotychczasowym orzecznictwie i praktyce rzeczoznawców majątkowych.

Zasada: ile ograniczenia własności, tyle wynagrodzenia

Jako punkt wyjścia należy przyjąć założenie, że co do zasady wynagrodzenie za ustanowienie służebności na nieruchomości powinno równoważyć wszelki uszczerbek, jaki poniósł właściciel z tego powodu jej właściciel. Innymi słowy, wysokość wynagrodzenia winna stanowić ekwiwalent tego, o ile zmniejszył się stan majątkowy właściciela nieruchomości w następstwie ograniczenia przysługującego mu prawa własności. Podkreślił to wyraźnie Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 września 2011 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 43/11 (która jest skądinąd bardzo ciekawa również z innych względów, które omówię przy innej okazji). Podobnie widzą sprawę również rzeczoznawcy majątkowi zawodowo zajmujący się wyceną służebności przesyłu (zob. np. artykuł Jarosława Matejczuka pod tytułem „Używanie nieruchomości pod infrastrukturę – przypadki o charakterze służebnościowym: przesył i drogi”, opublikowany w Biuletynie Nieruchomości Nr 1 z 2010 roku, dostępnym do pobrania na portalu www.biuletyn.nieruchomosci.pl).

Przykładowe kryteria

Jak już wspomniałem, dokładne wyliczenie wielkości owego uszczerbku zawsze powinno uwzględniać okoliczności zaistniałe w danej indywidualnej sprawie – nie istnieje bowiem żadna „jedynie słuszna” metoda, która pozwoliłaby na niezawodne ustalenie wysokości wynagrodzenia w każdej możliwej sytuacji. Orzecznictwo wskazuje jednak na pewne typowe kryteria, którymi można się w tej mierze kierować i które w największym stopniu wpływają na wysokość wynagrodzenia należnego właścicielowi gruntu z tytułu ustanowienia służebności. W sposób najbardziej kompleksowy i przejrzysty kryteria te wyszczególnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 27 lutego 2013 roku w sprawie o sygn. akt IV CSK 440/12 i z tego też względu orzeczenie to zasługuje, aby je w tym miejscu dosłownie zacytować:

Za odpowiednie wynagrodzenie może być uznane takie, które będzie stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, jakich właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem. Indywidualizowany w konkretnej sprawie sposób obliczenia wynagrodzenia powinien uwzględniać po stronie właściciela: charakter nieruchomości – położenie, rodzaj, rozmiar, kształt – jej społeczno – gospodarcze przeznaczenie ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, albo w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a w ich braku właściwości terenu i sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich, utratę pożytków, zakres ograniczenia w prawie rozporządzania, swobodnego decydowania o przeznaczeniu nieruchomości, zagospodarowania jej, zakres i sposób ingerencji przedsiębiorcy oraz pozbawienia władztwa nad nią, sposób przebiegu urządzeń, trwałość i nieodwracalność obciążenia w dłuższej perspektywie oraz uciążliwość ustanowionego prawa. Po stronie przedsiębiorcy rozważaniu podlegać powinno, że za pośrednictwem urządzeń realizuje on cele społeczne w odniesieniu do dostarczania energii elektrycznej, wody czy paliw, także właścicielowi nieruchomości obciążonej (…).

W typowym przypadku zatem, wszystkie wyżej wymienione kryteria powinny zostać uwzględnione przez rzeczoznawcę majątkowego w procesie obliczania przez niego wartości służebności przesyłu (przykładowo, winny one wpłynąć zwłaszcza na wielkości poszczególnych współczynników przyjmowanych przez rzeczoznawcę na potrzeby wyceny).

Dwa składniki

Należy również pamiętać, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu zasadniczo składa się z dwóch elementów: z „właściwego” wynagrodzenia za współkorzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę oraz z odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości związane z posadowieniem na niej urządzeń przesyłowych. O ile ten pierwszy składnik występuje zawsze, o tyle tego drugiego właściciel może się domagać tylko w niektórych sytuacjach. Ale to już temat na osobny wpis.

W telegraficznym skrócie:
1. Przepisy nie precyzują kryteriów, według których powinno się obliczać wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu.

2. Kryteria takie zostały natomiast wskazane przez orzecznictwo, z tym że za każdym razem należy je oceniać przez pryzmat konkretnego przypadku.
3. Wynagrodzenie za służebność przesyłu zawsze obejmuje należność za korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę, a niekiedy również odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości spowodowany istnieniem urządzeń przesyłowych.

Print Friendly, PDF & Email
The following two tabs change content below.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *