Aktualizacja opłaty rocznej – czyli o czym nie należy orzekać przy ustalaniu nowej wysokości opłaty

Użytkownik wieczysty obowiązany jest uiszczać z tego tytułu opłatę roczną; opłata ta jest płatna do dnia 31 marca każdego roku, a jej wysokość to iloczyn określonej w ustawie stawki procentowej (od 0,3% do 3% w zależności od celu, na jaki oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste) oraz ceny nieruchomości (ustalanej na podstawie jej wartości).

Skoro podstawą do obliczenia wysokości opłaty rocznej jest wartość nieruchomości, to – jak łatwo się domyślić – zmiana tej wartości powoduje, iż konieczne staje się również odpowiednie skorygowanie należnej opłaty. Mechanizm i warunki aktualizacji opłaty rocznej zostały przez ustawodawcę określone w art. 77 – 81 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Ich szczegółowe opisywanie w tym miejscu nie miałoby większego sensu – na potrzeby niniejszego wpisu wystarczy jedynie zasygnalizować, że w razie sporu co do wysokości zaktualizowanej opłaty sprawa może trafić najpierw do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do sądu; w takim przypadku to właśnie kolegium lub sąd w sposób ostateczny ustala nową wysokość opłaty rocznej.

Od dnia 9 października 2011 roku skutki nadmiernej podwyżki opłaty rocznej łagodzi przepis art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wynika z niego, że:

W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Jak widać, przepis został skonstruowany nieco zawile – do tego stopnia, że sposób działania opisanego w nim mechanizmu musiał w końcu objaśnić Sąd Najwyższy, który pochylił się nad problemem w uchwale z dnia 28 lutego 2013 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 110/12. Zasadniczo jednak w przepisie tym chodzi o to, że w pierwszych dwóch latach od aktualizacji użytkownik wieczysty powinien uiszczać opłatę roczną w wysokości niższej od tej, która wynika z aktualizacji (ale i wyższej od dotychczasowej). Dopiero po tym okresie przejściowym, począwszy od trzeciego roku od korekty opłaty, opłata roczna winna być uiszczana w „nowej” wysokości.

I tu właśnie dochodzimy do pytania, na które chciałem odpowiedzieć w dzisiejszym wpisie. Mianowicie, można się zastanawiać, czy samorządowe kolegium odwoławcze (sąd) orzekający w sprawie aktualizacji opłaty powinien od razu uwzględniać regulację zawartą w art. 77 ust. 2a ustawy i ustalać, ile będzie wynosić wysokość opłaty rocznej w pierwszym i drugim roku aktualizacji (za takim wariantem opowiedział się np. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 lutego 2013 roku w sprawie o sygn. akt IV CSK 430/12). Inne możliwe rozwiązanie zakłada, że kolegium lub sąd powinny jedynie wskazywać w orzeczeniu, ile wynosi zaktualizowana wysokość opłaty rocznej, zaś już rzeczą właściciela nieruchomości (jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa) jest zastosowanie w stosunku do użytkownika wieczystego mechanizmu obniżenia opłaty rocznej w pierwszych dwóch latach.

Moim zdaniem właśnie to drugie stanowisko jest bardziej prawidłowe. Za tym, że w orzeczeniu ustalającym wysokość opłaty nie należy rozstrzygać o kwestiach wynikających z art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, przemawiają bowiem dwa ważkie argumenty:

Po pierwsze, trzeba zauważyć, iż w sprawie o aktualizację opłaty rocznej chodzi o ustalenie nowej wysokości tej opłaty; tymczasem przepis art. 77 ust. 2a nie dotyczy ustalenia wysokości opłaty rocznej, lecz sposobu wnoszenia zaktualizowanej opłaty w sytuacji, gdy przekracza ona dwukrotność dotychczasowej opłaty. Innymi słowy, w przepisie tym uregulowany został wyłącznie mechanizm dokonywania płatności przez użytkownika wieczystego, który znajduje zastosowanie automatycznie, z mocy samego przepisu. Świadczą o tym w szczególności użyte w art. 77 ust. 2a ustawy zwroty dotyczące opłaty, jak „wnosi opłatę”, „rozkłada się”, „jest równa kwocie”, podkreślające automatyzm określonej tam procedury.

Po drugie, warto pamiętać, że mechanizm przewidziany w art. 77 ust. 2a ustawy „uruchamia się” dopiero w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty. Oznacza to, że aby przepis ten w ogóle mógł znaleźć zastosowanie, najpierw musi dojść do ustalenia opłaty rocznej w nowej wysokości. Tymczasem o „ustaleniu opłaty” może być mowa tylko wówczas, gdy uprawomocni się orzeczenie samorządowego kolegium odwoławczego lub sądu w sprawie o aktualizację opłaty rocznej. Co za tym idzie, orzekając w takiej sprawie sąd nie może jednocześnie określić wysokości świadczenia w poszczególnych okresach z uwzględnieniem treści art. 77 ust. 2a ustawy, ponieważ dopiero uprawomocnienie się orzeczenia wywołuje skutek w postaci ustalenia zaktualizowanej opłaty.

Rozwinięcie powyższej argumentacji znajdziecie w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 2012 roku w sprawie o sygn. akt III CSK 62/12 oraz w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 5 grudnia 2013 roku w sprawie o sygn. akt I ACa 1195/13.

Jaki jest wymiar praktyczny tego zagadnienia dla użytkowników wieczystych? Otóż jeżeli orzeczenie wydane w sprawie o aktualizację opłaty rocznej nie będzie przewidywać obniżenia wysokości tej opłaty w pierwszych dwóch latach, to nie jest to jeszcze powód do obaw. Mechanizm przewidziany w art. 77 ust. 2a ustawy i tak bowiem znajduje automatyczne zastosowanie – trzeba jedynie przypilnować, aby właściciel nieruchomości o nim nie zapomniał.

Print Friendly, PDF & Email
The following two tabs change content below.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *