Urządzenie widoczne czy „widoczne” – czyli kiedy może dojść do zasiedzenia służebności przesyłu (cz. 2)

W poprzednim wpisie wskazałem, że zgodnie z aktualnym orzecznictwem Sądu Najwyższego, zasiedzenia służebności przesyłu nie wyklucza z góry to, że urządzenia przesyłowe zostały zlokalizowane pod ziemią (w domyśle – poza zasięgiem wzroku właściciela). Sąd Najwyższy coraz częściej staje bowiem na stanowisku, że mimo to właściciel powinien był sobie zdawać sprawę z istnienia urządzeń na jego nieruchomości.

Stąd też np. w przypadku gazociągów właściciele działek z reguły nie będą się mogli skutecznie bronić przed zarzutem zasiedzenia twierdząc, iż zlokalizowano je pod ziemią, w związku z czym nie były one dostrzegalne. Nawet bowiem w przypadku urządzeń podziemnych zasadą jest, że pojedyncze ich elementy (np. słupki oznacznikowe gazociągu, włazy kanałowe kanalizacji deszczowej itd.) wystają ponad powierzchnię gruntu, dając tym samym właścicielowi informację o przypuszczalnym przebiegu urządzenia. Taka zaś, choćby pośrednia wskazówka, może zostać przez sąd uznana za wystarczającą do przyjęcia, że urządzenie przesyłowe było „widoczne”. Tytułem przykładu, można w tym miejscu przywołać postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2002 roku w sprawie sygn. akt V CKN 972/00, w którym Sąd stwierdził, że:

Widoczny na powierzchni ziemi osadnik wraz z dołączona do niego rurą kanalizacyjną, znajdującą się pod powierzchnią gruntu, mogą być – w okolicznościach konkretnej sprawy – uznane za trwałe i widoczne urządzenie w rozumieniu art. 292 KC.

 W mojej ocenie natomiast, ten znajdujący się na powierzchni element wskazujący na istnienie urządzenia przesyłowego powinien raczej znajdować się na tej konkretnej nieruchomości, co do której ma nastąpić zasiedzenie służebności. Trudno wymagać od właściciela nieruchomości, aby ten zorientował się, iż pod powierzchnią jego działki przebiegają urządzenia przesyłowe, tylko dlatego, że elementy takiego urządzenia można było dostrzec np. na działce sąsiedniej. Tak szeroka interpretacja przesłanki „widoczności” nie powinna być akceptowana, tym bardziej, że w uchwale z dnia 9 sierpnia 2011 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 10/11, kierując się m.in. tym, że instytucja zasiedzenia stanowi wyjątkowe odstępstwo od konstytucyjnej zasady ochrony własności, Sąd Najwyższy nakazał tłumaczyć wszelkie wątpliwości powstałe przy jej interpretowaniu na korzyść właściciela. Niemniej jednak godzi się zauważyć, że i w tej kwestii sądy zajmują stanowisko coraz bardziej korzystne dla przedsiębiorców przesyłowych. Przykładowo, w postanowieniu z dnia 6 lipca 2011 roku wydanym w sprawie o sygn. akt I CSK 157/11 Sąd Najwyższy uznał, że dla nabycia przez zasiedzenie służebności przesyłu nie jest niezbędne, by widoczne elementy trwałego urządzenia, będącego przedmiotem korzystania przez przedsiębiorcę przesyłowego, znajdowały się na nieruchomości, którą obciążać ma ta służebność. Zarazem jednak Sąd Najwyższy zastrzegł, że należy zawsze badać, czy w okolicznościach konkretnej sprawy owe widoczne elementy w sposób wystarczający wskazywały na przebieg podziemnych urządzeń przesyłowych. Wydaje się więc, że o ile np. dwa słupki oznacznikowe wbite po obu stronach nieruchomości na działkach sąsiednich mogą ewentualnie stanowić wystarczającą wskazówkę dla właściciela, że pomiędzy nimi przez jego nieruchomość biegnie podziemny gazociąg, o tyle już tylko jeden taki słupek raczej spełniałby przesłanki „widoczności” (równie dobrze bowiem urządzenie przesyłowe może biec od owego słupka w zupełnie innym kierunku, aniżeli przez daną konkretną nieruchomość).

Ponadto, moim zdaniem nawet w razie przyjęcia bardzo szerokiego rozumienia przesłanki „widoczności” nie może być ona interpretowana w ten sposób, że wystarczające jest naniesienie przebiegu podziemnych urządzeń na mapę zasadniczą, o ile tylko właściciel nieruchomości miał możliwość zaznajomienia się z taką mapą. Tego rodzaju pogląd zaprezentował Sąd Najwyższy np. w postanowieniu z dnia 26 lipca 2012 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 752/11, nie popierając go jednak bardziej rozbudowanym wywodem prawniczym (i w tym przypadku jednak Sąd zastrzegł, że należy każdorazowo badać okoliczności konkretnej sprawy). Wydaje się jednak, że od przeciętnego właściciela nieruchomości nie powinno się oczekiwać zachowania aż tak wysokiego stopnia należytej staranności, skoro nawet przy nabywaniu prawa własności nieruchomości kupujący nie ma obowiązku przeprowadzania szczegółowego postępowania co do jej rzeczywistego stanu prawnego, a wystarczy jedynie, by zapoznał się on z treścią księgi wieczystej.

Print Friendly, PDF & Email
The following two tabs change content below.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *