Urządzenia widoczne czy „widoczne” – czyli kiedy może dojść do zasiedzenia służebności przesyłu (cz. 1)

Od dnia 3 sierpnia 2008 roku właściciel nieruchomości, na której znajdują się urządzenia przesyłowe (np. linia energetyczna, gazociąg, wodociąg itd.), może domagać się od przedsiębiorcy zapłaty odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Nie we wszystkich przypadkach jednak żądanie to zostanie przez sąd uwzględnione – przeszkoda ku temu powstanie np. w sytuacji, w której przedsiębiorca skutecznie podniesie przeciwko temu właścicielowi tzw. zarzut zasiedzenia służebności przesyłu (lub służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu). W praktyce jest to jeden z najczęściej stosowanych przez przedsiębiorców przesyłowych sposobów obrony przed kierowanymi przeciwko nim roszczeniami z tytułu istnienia urządzeń na prywatnych gruntach. Polega on na tym, że przedsiębiorca twierdzi, iż nabył on uprawnienie do nieodpłatnego korzystania z cudzej nieruchomości na skutek faktycznej eksploatacji urządzeń przesyłowych przez odpowiednio długi okres czasu.

Podstawę prawną zasiedzenia służebności stanowi art. 292 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:

Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.

W praktyce bardzo dużo wątpliwości i problemów wywołuje interpretacja użytego w przepisie pojęcia „widocznego” urządzenia. Przepisy prawa nie precyzują niestety, jak należy rozumieć ową „widoczność”. Wydaje się, że ustawodawcy chodziło o to, aby właściciel nieruchomości mógł uzyskać wiedzę, że na jego nieruchomości znajduje się urządzenie, z którego korzystanie może doprowadzić do nabycia służebności przez zasiedzenie, a następnie w oparciu o tę wiedzę mógł podjąć odpowiednie działania zapobiegawcze. Innymi słowy, istnienie widocznego urządzenia ma być dla właściciela swoistą przestrogą, ostrzeżeniem, że inna osoba w oznaczonym zakresie korzysta z jego nieruchomości, i że dalsze tolerowanie takiego stanu przez właściciela może doprowadzić do obciążenia nieruchomości służebnością.

Jak jednak w konkretnym przypadku ustalić, czy dane urządzenie było na tyle „widoczne”, że właściciel nieruchomości powinien o nim wiedzieć? Kluczowym pytaniem, na które należy odpowiedzieć, jest to, czy ową „widoczność” należy rozumieć wąsko, dosłownie – tj. w ten sposób, że całe urządzenie powinno być od razu i z łatwością dostrzegalne przez właściciela działki, czy też szeroko – tj. w tym sensie, że przesłanka ta jest spełniona nawet wtedy, gdy urządzenie wprawdzie nie było widoczne gołym okiem, lecz właściciel mógł z łatwością dowiedzieć się o jego istnieniu (np. w zapoznając się z mapą zasadniczą terenu, na którą naniesiono przebieg jego podziemnego uzbrojenia).

Lektura najnowszych orzeczeń Sądu Najwyższego dowodzi, że orzecznictwo w sprawach dotyczących zasiedzenia służebności przesyłu zmierza niestety – z punktu widzenia właścicieli nieruchomości – w tym drugim kierunku. Przykładowo, nie budzi już raczej większych wątpliwości, że „widocznego” urządzenia nie można utożsamiać wyłącznie z urządzeniem „widocznym gołym okiem”. Zamiast tego przyjmuje się, że o „widoczności” może być mowa wówczas, gdy właściciel miał obiektywną możliwość dowiedzenia się, że pod powierzchnią jego działki jest usytuowane trwałe urządzenie (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2013 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 389/12 lub postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2013 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 289/12). Kluczowa jest zatem nie ujmowana w sposób dosłowny dostrzegalność trwałego urządzenia, lecz świadomość jego istnienia zachodząca po stronie właściciela nieruchomości.

Skąd, zdaniem sądów, właściciel powinien czerpać taką wiedzę? To zagadnienie omówię w kolejnym wpisie.

Print Friendly, PDF & Email
The following two tabs change content below.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *